INVERTIR EN VIVIENDA EN BARCELONA

Desde que tomamos la primera decisión de invertir en el sector inmobiliario hasta que efectivamente compramos una primera propiedad para alquilar hay mucho trabajo por hacer. Esta tarea puede ser desalentadora para el que invierte por primera vez. Ser dueño de la propiedad es un negocio duro y el campo está salpicado de minas terrestres que pueden acabar con los beneficios. Vamos a echar un vistazo a las diez cosas principales que debe considerar al invertir en la compra de un inmueble.

La situación geográfica de la inversión se verá limitada si tiene intención de gestionar activamente la propiedad como propietario arrendador o contratar a otra persona para que realice esa gestión (administrador de fincas). Si tiene intención de gestionar activa y directamente, no debe comprar una propiedad que este muy lejos de donde vive. Si contrata a un administrador para cuidar de el inmueble para usted, su proximidad a la propiedad será un problema menor.

Hagamos una mirada en las diez cosas que debe considerar cuando busque invertir en la propiedad más adecuada:

Vecindario: La calidad del vecindario en el que compre influirá en el tipo de inquilinos que atraerá y la frecuencia con la que el inmueble estará desocupado. Por ejemplo, si compra en un vecindario próximo a la universidad, las posibilidades son que el grupo de potenciales inquilinos sean principalmente estudiantes y deberá enfrentarse a la desocupación de una forma bastante regular durante el verano cuando los estudiantes vuelvan a casa.

Impuestos sobre la propiedad: Los impuestos que gravan la propiedad no son iguales en todas partes, como inversor debe prever el coste fiscal de adquirir un inmueble. Unos impuestos elevados sobre la propiedad no siempre son una cosa mala si el barrio es un lugar excelente para tener inquilinos a largo plazo (pero altos impuestos y buena ocupación/rentabilidad no siempre van juntos).

Escuelas: Sus inquilinos pueden tener o estar planeando tener hijos, por lo que necesitarán un lugar donde vivir cerca de una buena escuela. Cuando ha encontrado una buena propiedad cerca de una escuela es bueno comprobar la calidad de esa escuela ya que eso puede afectar al valor de su inversión. Si la escuela tiene una mala reputación, el mayor problemas será cuando en el futuro quiera eventualmente vender su propiedad

Delincuencia: Nadie quiere vivir en un barrio conflictivo. Es bueno informarse por la prensa y por los vecinos de una zona de las estadísticas de criminalidad de los distintos barrios

Empleo: Lugares con crecientes oportunidades de empleo tienden a atraer a más personas – lo que significa más inquilinos. Si sabe que una gran empresa va a trasladarse a una zona, puede estar seguro de que los trabajadores acudirán a esa zona. Sin embargo, esto podría hacer que los precios de las casas reaccionen (ya sea positiva o negativamente) en función de qué tipo de empresa sea. Si a usted le gustaría que esa nueva empresa se instalará en su vecindad, a sus inquilinos probablemente también les guste.

Servicios: compruebe si el potencial del barrio en el que desea invertir en cuanto a parques actuales o proyectados, centros comerciales, gimnasios, cines, centros de transporte público y todas aquellos servicios que atraen a los inquilinos. Busque el mejor equilibrio entre zonas comerciales y residenciales.

Permisos de construcción y desarrollo futuro: en el departamento de urbanismo municipal podrán informarle sobre el futuro desarrollo de un barrio o una zona. Si hay muchos nuevos edificios residenciales, parques empresariales o centros comerciales en desarrollo en una zona es probablemente una buena área de crecimiento e inversión. Sin embargo, hay que tener cuidado con las novedades que puedan perjudicar a las propiedades circundantes. Por ejemplo, la pérdida de un espacio verde perjudica el valor inmobiliario residencial de una zona. Los nuevos apartamentos o pisos construidos pueden ser una competencia para las construcciones ya consolidadas tanto por cuanto suponen un aumento en la oferta como en la calidad de esa oferta (viviendas más viejas y con peores servicios compitiendo con viviendas nuevas)

Listados de pisos disponibles: Si hay una cantidad inusualmente alta de pisos disponibles en los listados que muestran los portales inmobiliarios puede ser señal de un ciclo estacional o de un barrio «que va mal». Al escoger un inmueble debemos conocer las fluctuaciones estacionales de desocupación. Las altas tasas de desocupación obligan a los propietarios a bajar los alquileres con el fin de atraer a los inquilinos. Bajas tasas de desocupación (pocas viviendas disponibles) permiten a los propietarios elevar los alquileres.

Las rentas: determinar el precio de un alquiler, la renta de un inmueble será un asunto esencial en su tarea como inversor. Si el alquiler medio no va a ser suficiente para cubrir sus pagos de hipoteca, impuestos y otros gastos, entonces debe seguir buscando. Asegúrese de investigar la zona lo suficientemente bien como para saber cómo será en los próximos cinco años.

Desastres naturales: El seguro es otro gasto que tendrá que restar a sus ingresos declaraciones, por lo que es bueno saber su coste. Si un área es propensa a terremotos o inundaciones, el seguro adicional puede encarecerse mucho.

Conseguir información

Hable con los inquilinos, así como los propietarios de viviendas en el barrio. Los inquilinos serán mucho más honestos acerca de los aspectos negativos de la zona porque no han invertido en ella. Si se fijan en un barrio en particular, trate de visitarlo en diferentes momentos en diferentes días de la semana para ver a sus futuros vecinos en acción.

La propiedad física

Quizá  la mejor inversión para un inversor principiante es una vivienda en una edificio residencia (Comunidad de copropietarios).  Un edificio con diferentes propietarios tienen un coste más bajo de mantenimiento pues la Comunidad (el conjunto de los vecinos) se harán cargo de la mayor parte de las reparaciones externas de un edificio. Las casas unifamiliares sin amueblar tienden a atraer a los inquilinos a más largo plazo en forma de familias y parejas. Las familias, o dos adultos en una relación, son generalmente mejores inquilinos que una persona sola y se debe a que son más propensos a ser financieramente estables y pagar el alquiler con regularidad (comparten los gastos por mitad sin dejar de disfrutar del doble de ingresos). Como propietario querrá encontrar una propiedad y un barrio que va a atraer a ese tipo de inquilino.

Cuando tenga el barrio decidido busque una propiedad que tenga potencial de plusvalía y un buen flujo de caja proyectado. Eche un vistazo tanto a los inmuebles que son más caros que los que puede pagar como a los que están dentro de su alcance – el precio de un inmueble se acostumbra a negociar por debajo del precio marcado. Por potencial de plusvalía, es bueno buscar una propiedad que con algunos cambios cosméticos y algunas renovaciones atraiga a los inquilinos que están dispuestos a pagar alquileres más altos. Esto también le servirá bien al elevar el valor de la casa si decide venderlo después de unos años.

En cuanto a flujo de efectivo, usted va a tener que hacer una conjetura informada. Tome la renta media para el barrio y descuente el pago mensual de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad (divididos por 12 meses), los costos de seguro (también divididos por 12) y una generosa asignación para el mantenimiento y las reparaciones. No se mienta a sí mismo y subestime el costo de mantenimiento y reparaciones, o deberá pagar por ello una vez que se realice la operación. Si cuadran todas estas cifras presente una oferta para adquirir el inmueble.

Conclusiones

Cada país tiene sus buenas ciudades, cada ciudad tiene buenos barrios y cada barrio tiene buenas propiedades, pero se necesita una gran cantidad de trabajo e investigación para alinear los tres. Cuando encuentre la propiedad para alquilar ideal mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de que sus propias finanzas están en un estado lo suficientemente sano como para esperar a que la propiedad empiece a producir ingresos sin necesitarlo desesperada y apresuradamente. La inversión inmobiliaria no se inicia con la compra de una propiedad de alquiler: se inicia con la creación de la situación financiera donde se puede comprar una propiedad de alquiler.

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By |2015-12-04T17:56:59+00:00septiembre 16th, 2015|servicios inmobiliarios|0 Comments